60周歲以上人口目前超過1.67億，超過德國和法國全國人口的總和。這一數(shù)字描述了中國社會所面臨的人口老齡化的嚴(yán)峻形勢。不久前，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事會已通過在中國房協(xié)下設(shè)立老年住房委員會的決議，該委員會正在積極的籌備當(dāng)中，成立以后將從多途徑為房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對中國人口老齡化的挑戰(zhàn)作出探索。

近日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、老年住房委員會籌備組負責(zé)人朱中一特別指出：“老齡化問題的應(yīng)對和解決不僅關(guān)系到老年人是否能老有所養(yǎng)，也關(guān)系到老年人的子女，即作為社會主力軍的年輕一代的負擔(dān)是否能得到緩解，從根本上來說，這關(guān)乎整個社會的和諧和穩(wěn)定。

“養(yǎng)老”關(guān)乎社會穩(wěn)定

朱中一表示，我國2000年已正式進入老齡社會，60歲以上人口占到總?cè)丝跀?shù)的10%。就在當(dāng)年，《中共中央、國務(wù)院關(guān)于加強老齡工作的決定》這一綱領(lǐng)性文件下發(fā)。2009年，中國60歲以上人口達到1.67億，占總?cè)丝跀?shù)的12.7%。這說明，中國進入老齡化社會的步伐很快，而且今后一個時期的步伐會更快，這基于幾個原因：一是現(xiàn)在老人的壽命長了，二是中國是在計劃生育的背景下進入老齡社會的，也就是說年輕人的比例在減少，老年人的比例在增加，其在總?cè)丝谥兴�占百分比的遞增速度比任何一個國家都要快�；�于這樣的現(xiàn)狀，十七大報告把“老有所養(yǎng)”作為推動建設(shè)和諧社會的戰(zhàn)略目標(biāo)提了出來。而“十二五”規(guī)劃建議中專門提出要積極應(yīng)對人口老齡化問題。

朱中一認(rèn)為，我國老齡化社會的特點與發(fā)達國家有3點不同：一是我國是在未富先老的情況下進入老齡化社會的，更確切地說，是國民總體未富；二是我國的保障體系沒有發(fā)達國家的健全；三是我國是在計劃生育的背景下進入老齡化社會的。1949~1959年是中國的生育高峰期，而這一時期出生的人之后遇到了計劃生育的政策，計劃生育對經(jīng)濟發(fā)展的促進作用是值得肯定的。我們說改革是要支付成本的，現(xiàn)在就到了支付成本的時候。計劃生育后，面臨人口結(jié)構(gòu)是2個年輕人上有4個老人要撫養(yǎng)，下有孩子要養(yǎng)育，壓力非常大，如果養(yǎng)老問題解決不好，就會影響到社會的穩(wěn)定，和諧社會和小康社會的檻很難邁過去。因此，中房協(xié)成立老年住房委員會的初衷是希望對我國如何應(yīng)對老齡化社會做一些探索。

“養(yǎng)老”迫切需要政策支持

《中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住房委員會工作規(guī)則（送審稿）》明確提出了其業(yè)務(wù)范圍，主要包括總結(jié)交流國內(nèi)外老年住房的先進開發(fā)經(jīng)驗，不斷探索適合我國國情的老年住房開發(fā)及運營模式，積極開展推動我國老年住房發(fā)展的政策法規(guī)研究；借鑒市場經(jīng)濟發(fā)達國家已實行的以房養(yǎng)老（住宅反向抵押貸款）、異地連鎖養(yǎng)老、購置有限產(chǎn)權(quán)等多種做法，探索住房資產(chǎn)、金融資產(chǎn)等在個人一生期間的合理配置與價值轉(zhuǎn)換，提升老年人的生活質(zhì)量，同時推進房地產(chǎn)的合理流動；為政府和行業(yè)管理部門制定相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，提供優(yōu)秀設(shè)計圖集及技術(shù)支持，完善養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，抓好項目的示范和推廣；會同與老年住房有關(guān)的金融、保險、醫(yī)療等單位和有關(guān)社會團體，爭取政府在融資、稅費、土地、醫(yī)療等方面的政策支持，逐步完善老年住房的制度建設(shè)，促進老年住房建設(shè)等社會養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等等。

提到政策法規(guī)的制定，朱中一表示，比如拿地政策，是否可以區(qū)別不同的養(yǎng)老項目，采取劃撥或協(xié)議出讓的方式，不一定采取招拍掛的形式。又比如我們國家在研究推廣REITs，那是否能把養(yǎng)老地產(chǎn)作為REITs推廣的一個試點。此外，保險基金具有長期回報的性質(zhì)，那能否在市場運作的層面上允許保險機構(gòu)介入，減輕開發(fā)商融資上的壓力。

“養(yǎng)老地產(chǎn)”不會與目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策相沖突

那么開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)扮演怎樣的角色？朱中一表示，開發(fā)商一是要按照老年住宅的一些標(biāo)準(zhǔn)去建設(shè)養(yǎng)老項目，二是要在既有建筑改造中發(fā)揮重要的作用。在一些政府主導(dǎo)、社會參與的項目中，有實力的開發(fā)商應(yīng)該去做一些探索，比如萬科、海爾專門成立了相關(guān)的部門去關(guān)注這一領(lǐng)域的開發(fā)，但有些開發(fā)商可能還不會關(guān)注這一領(lǐng)域，也不要求所有開發(fā)商都進入養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)，如果一擁而上的話就會盲目開發(fā)，供大于求。

朱中一表示，養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢主要在于市場需求大，國家對養(yǎng)老事業(yè)非常重視，有可能爭取到政府政策扶持。金融、保險業(yè)有望進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，比如說REITs就有可能在養(yǎng)老地產(chǎn)上有所突破。又比如在土地政策上，如果在立項時規(guī)劃了一些養(yǎng)老項目，是不是可以得到一些優(yōu)惠，各方都在探討。朱中一表示，加快發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)，培育壯大老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)是國家支持的。在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，只要積極穩(wěn)妥地推進，就不僅不會與目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策相沖突，而且還有利于與建立長期制度相結(jié)合。要借鑒發(fā)達國家的反向抵押貸款以房養(yǎng)老的經(jīng)驗，就能夠盤活老人的資產(chǎn)，這于國于民都是有利的。