進(jìn)入２０１０年，廣州土地市場(chǎng)驟然遇冷，多宗土地以底價(jià)或低價(jià)成交，更出現(xiàn)自２００８年以來(lái)首次流拍現(xiàn)象。與此同時(shí)，北京土地市場(chǎng)上多家央企卻頻頻制造“地王”，“南冷北熱”現(xiàn)象對(duì)此鮮明，耐人尋味。

專家分析，廣州新年土地拍賣市場(chǎng)遭冷遇，除此次拍賣的土地自身?xiàng)l件限制外，也顯示出國(guó)家和地方一系列的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策開(kāi)始發(fā)揮影響，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在政策壓力下拿地謹(jǐn)慎，觀望氣氛濃厚，市場(chǎng)日后走勢(shì)取決于系列調(diào)控政策執(zhí)行是否堅(jiān)決。

　　多宗土地遭冷遇　兩年來(lái)首次流拍

新年開(kāi)春，北京土地市場(chǎng)“地王”頻出惹爭(zhēng)議，廣州市場(chǎng)卻透出絲絲寒意。上周，廣州市一幅當(dāng)前少有的老城區(qū)地塊僅引來(lái)６家開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍，最終以７１００萬(wàn)元成交，翌日拍賣的２幅住宅用地分別僅以底價(jià)和溢價(jià)５０萬(wàn)元成交，另一幅商業(yè)地塊無(wú)人問(wèn)津。

此前不久，廣州從化一幅住宅用地在公告期內(nèi)未能成交，被國(guó)土部門(mén)收回，而離其不遠(yuǎn)處就是總價(jià)１３．１億元的２００９年從化“地王”。資料顯示，這是廣州自２００８年以來(lái)首宗流拍土地，同時(shí)也是２０１０年全國(guó)土地市場(chǎng)首次流拍。

剛剛過(guò)去的２００９年，廣州土地市場(chǎng)卻是熱火朝天，“地王”頻出；典型的例子是，２００９年１２月，由富力、雅居樂(lè)、碧桂園三家民營(yíng)房企組成的聯(lián)合體以２５５億元的天價(jià)拿下亞運(yùn)村地塊，至今仍保持“總價(jià)地王”的紀(jì)錄。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，２００９年廣州市十區(qū)共供應(yīng)建設(shè)用地２７４宗、用地面積１８．８１平方公里，實(shí)際收取土地出讓金約２３０億元，同比分別增長(zhǎng)６．６１％、４５．２５％和１００．７７％；全年廣州房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地金額增長(zhǎng)２８．９８％，購(gòu)置單價(jià)增長(zhǎng)５０．５８％；

政策效應(yīng)初現(xiàn)　市場(chǎng)觀望氛圍濃厚

進(jìn)入新年，廣州土地市場(chǎng)遇“冷”，有其客觀原因，但主要反映出國(guó)家宏觀調(diào)控下的政策效應(yīng)，開(kāi)發(fā)商逡巡觀望者居多。

北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)管理研究中心研究員韓世同分析，此次出讓的幾宗土地，面積較小，位置偏遠(yuǎn)，大型開(kāi)發(fā)商對(duì)這種地塊的興趣不大；而這一次的成交價(jià)位，與同區(qū)域的最高拍賣價(jià)格還有一定差距，從綜合成本分析，其利潤(rùn)空間也比較小。這在一定程度上反映開(kāi)發(fā)商在近期系列調(diào)控政策壓力下，對(duì)土地價(jià)格判斷趨于冷靜，拿地謹(jǐn)慎；如果這些土地放在２００９年拍賣市場(chǎng)上，其成交價(jià)肯定不止如此。

更主要的原因，還是政府對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度明顯加大。２０１０年開(kāi)年以來(lái)，包括“國(guó)十一條”“國(guó)十九條”在內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，廣東省也已出臺(tái)“粵四條”予以配合。

在這一背景下，廣州本地房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍將此次土地拍賣視為今年市場(chǎng)的“試金石”，其中多項(xiàng)土地政策細(xì)則引人關(guān)注。

在此次拍賣的南沙區(qū)三宗土地中，出現(xiàn)了廣州自２００８年下半年以來(lái)很少推出的限戶型地塊，同時(shí)首次禁止“有拖欠地價(jià)、嚴(yán)重違反出讓合同、閑置土地或有其他不良記錄”的開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)；另一場(chǎng)拍賣中的東風(fēng)西路地塊，則要求競(jìng)得人成交后三日內(nèi)劃款入賬，而在“國(guó)十九條”中，該期限為“最遲１年”。

業(yè)界人士分析，廣州重新啟用沉寂許久的“７０／９０”政策，是對(duì)“國(guó)十一條”重申增加中小戶型供應(yīng)政策的響應(yīng)；而對(duì)開(kāi)發(fā)商資金、閑置土地問(wèn)題提出的限制，雖然只是針對(duì)此次出讓的幾塊土地，但對(duì)后續(xù)土地出讓市場(chǎng)無(wú)疑具有很大的警示作用，或許將成為廣州調(diào)控政策的“風(fēng)向標(biāo)”。

廣州市社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎認(rèn)為，廣州市場(chǎng)不同于北京，本地開(kāi)發(fā)商中民營(yíng)企業(yè)多于國(guó)有企業(yè)，對(duì)調(diào)控政策較為敏感；２００９年房地產(chǎn)“牛市”，開(kāi)發(fā)商購(gòu)入的大量土地目前還在“消化”中；在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)前景走向尚不大明確的情況下，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的心理壓力比較大，更傾向于選擇觀望。

　　“地王”頻出或難再現(xiàn)　政策執(zhí)行更需堅(jiān)決

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已出現(xiàn)房?jī)r(jià)高企、銷量漲幅回落的“價(jià)高量跌”現(xiàn)象，土地價(jià)格會(huì)否總體“退燒”，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

廣州市社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎認(rèn)為，當(dāng)前銀行貸款收緊，政府保障房入市將減少樓市剛性需求，開(kāi)發(fā)商資金壓力將進(jìn)一步加大，對(duì)土地的心理壓力也將加大，難以再出現(xiàn)“地王”頻出的現(xiàn)象。

目前在廣州市場(chǎng)上，“開(kāi)發(fā)商將減少購(gòu)地”和“限制大戶型將使房?jī)r(jià)大漲”的聲音不斷出現(xiàn)，廣州二手大戶型住宅已跟風(fēng)漲價(jià)４％—５％。有人據(jù)此分析，開(kāi)發(fā)商在做出觀望姿態(tài)，并推動(dòng)大戶型房?jī)r(jià)上漲，以此來(lái)試探政策的走向和底線，實(shí)質(zhì)上是開(kāi)發(fā)商和政策之間的博弈。

彭澎指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)日后的走勢(shì)，取決于系列調(diào)控政策能否得到堅(jiān)決執(zhí)行。他說(shuō)，以前市場(chǎng)調(diào)控不力的現(xiàn)象讓開(kāi)發(fā)商對(duì)這次調(diào)控心存僥幸，只有堅(jiān)決并持續(xù)地執(zhí)行當(dāng)前調(diào)控政策，才能讓處在消費(fèi)需求和資金來(lái)源雙重壓力之間的開(kāi)發(fā)商徹底打消觀望心理，讓市場(chǎng)回歸正常軌道。